Tình trạng thừa nhà giá cao thiếu hàng bình dân, hàng nghìn nhà bỏ hoang lãng phí và ngại vay mua bất động sản dù lãi suất thấp dự báo kéo dài trong 2025.
Năm ngoái đánh dấu đà phục hồi của thị trường bất động sản kể từ “vùng đáy” ghi nhận vào 2023. Tuy nhiên, không ít thách thức từng xuất hiện giai đoạn trước được nhiều chuyên gia dự báo tiếp tục diễn ra trong 2025, cần giải pháp bền vững để gỡ khó cho thị trường nhà ở.
Thừa nhà giá cao, thiếu hàng bình dân
Theo báo cáo của OneHousing – đơn vị dịch vụ bất động sản do Masterise Homes và Techcombak hậu thuẫn – chung cư mở bán mới tại Hà Nội đạt khoảng 30.000 căn năm nay, trong đó 70% là căn hộ cao cấp, còn lại là hạng sang.
Tại TP HCM, nguồn cung mới 2025 dự kiến đạt 12.000 căn, trong đó loại hình đắt tiền chiếm tới 88%. “Chung cư đắt tiền có thể vẫn áp đảo thị trường căn hộ Hà Nội và TP HCM năm nay”, ông Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho biết. Nguồn cung căn hộ trung cấp gần như biến mất tại hai đô thị lớn nhất cả nước.
Nghịch lý trên thực tế đã kéo dài nhiều năm. Tình trạng chung cư đắt tiền áp đảo thị trường địa ốc khiến Bộ Xây dựng phải nâng khung giá xếp loại phân khúc này thêm 28-44%. Cụ thể, chung cư có giá dưới 45 triệu đồng mỗi m2 thuộc phân khúc bình dân, trước đây là dưới 25 triệu một m2. Còn chung cư cao cấp khoảng 70-100 triệu đồng mỗi m2, từ mức trên 50 triệu đồng trước đây.
Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung căn hộ mới vẫn có xu hướng lệch pha rõ rệt. Bộ Xây dựng cho biết nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 5-7% tổng nguồn cung mới năm ngoái, trong khi dòng hàng cao cấp là 60-65%. Chung cư trung cấp 45-70 triệu đồng chiếm khoảng 30-35% thị phần. Thị trường năm ngoái ghi nhận sự xuất hiện của một vài dự án siêu sang, với ngưỡng giá vượt 100 triệu đồng mỗi m2.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết phân khúc cao cấp trên thị trường chủ yếu “dành cho giới đầu tư, nhiều tiền”. Còn nhà ở bình dân đáng lẽ phải phổ biến nhất, lại “tuyệt chủng”, không có dự án mới.
Về lâu dài, theo Chủ tịch VARS, nghịch lý này nếu không được can thiệp sớm sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và xã hội.
Thị trường bất động sản trung tâm TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Lãng phí bỏ hoang nhà tái định cư
Thập kỷ qua, các thành phố lớn tại Việt Nam chứng kiến tốc độ đô thị hóa nhanh, kéo theo nhu cầu nhà ở tăng mạnh. Thời gian tới, lực cầu với các phân khúc nhà ở dự báo tiếp tục tăng cao. Bộ Xây dựng cho biết tỷ lệ dân số đô thị có thể tăng từ mức 40% hiện tại lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở này, mỗi năm thị trường cần thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.
Các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, nơi có sức hút dân số cao, đòi hỏi tăng diện tích nhà ở đô thị nhanh hơn. Tuy nhiên, hai thành phố này tồn tại nghịch lý bỏ hoang hàng chục nghìn căn nhà tái định cư, gây lãng phí dù nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn.
Tại Hà Nội, thành phố cho biết có 174 khu nhà tái định cư được sử dụng với hơn 14.200 căn hộ. Số căn tái định cư bỏ hoang khoảng 4.000. Nhiều dự án có người dân về ở, nhưng diện tích kinh doanh dịch vụ cũng bị bỏ trống nhiều năm, không có đơn vị nào thuê hoặc sử dụng.
Còn TP HCM, theo thống kê của Sở Xây dựng, gần 9.000 căn hộ tái định cư bỏ trống. Trong đó, trên 5.300 căn tại khu tái định cư Bình Khánh (TP Thủ Đức) không có người ở. Dự án Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) với hơn 2.000 căn cũng bỏ hoang.
Khu tái định cư Bình Khánh được khởi công hơn chục năm trước nhưng bị bỏ hoang đến nay. Ảnh: Quỳnh Trần
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng việc hàng chục nghìn căn hộ bỏ hoang trong khi nhiều người dân vẫn không có nhà ở là bất hợp lý.
Từ năm 2018 đến nay, nguồn cung nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ sụt giảm nghiêm trọng. Theo ông Châu, số lượng dự án được phê duyệt ngày càng ít ỏi, trong khi số đang triển khai cũng chật vật bởi vướng mắc về pháp lý và vốn.
Vì vậy, Chủ tịch HoREA cho rằng tình trạng bỏ hoang nhà tái định cư cần được giải quyết kịp thời để đánh thức loại hình nhà ở này, góp phần cải thiện nguồn cung và khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai.
Ngại vay mua nhà dù lãi suất xuống đáy
Từ đầu năm ngoái, nhiều ngân hàng đã đồng loạt hạ lãi suất vay mua nhà. Theo ghi nhận của VnExpress, lãi suất vay mua bất động sản với nhóm khách hàng cá nhân duy trì ở 5,5-8,5% một năm, tùy thời gian ưu đãi và từng ngân hàng. Còn khách hàng hiện hữu áp dụng lãi suất thả nổi, 11-13% tại các nhà băng tư nhân.
Ngân hàng Nhà nước cho biết, lãi suất cho vay năm 2024 hạ khoảng 0,96% so với cuối 2023. Tính chung năm ngoái, mặt bằng lãi suất vay (sản xuất, tiêu dùng…) giảm 2,5% một năm.
Dù lãi suất đã xuống “vùng đáy”, nhu cầu vay mua nhà vẫn èo uột. Thực tế, theo một thăm dò mới đây của VnExpress với hơn 3.000 độc giả, khoảng 52% phản hồi cho biết chỉ đủ khả năng mua chung cư phân khúc dưới 2 tỷ đồng. Gần 40% cho biết không muốn vay mua nhà vì giá chung cư quá cao. Ngoài ra, có khoảng 22% độc giả nói tiếp tục chọn phương án thuê nhà bởi giá chưa hợp lý. Như vậy, giá neo cao khiến nhiều kế hoạch mua nhà có thể tiếp tục bị trì hoãn trong năm nay.
TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, cũng cho rằng lãi suất không phải nguyên nhân của tình trạng người dân ngại vay mua nhà. Bởi tính đến cuối 2024, riêng lãi cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng hạ 1-3% so với cùng kỳ.
