Đề xuất quy định cụ thể hơn giá đất sản xuất kinh doanh

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đến 6/1, 25 địa phương đã công bố bảng giá đất điều chỉnh. Tuy nhiên, đơn vị này cho rằng bên cạnh những tác động tích cực, việc áp dụng bảng giá mới vẫn tồn tại những vấn đề chưa hợp lý, trong đó có việc phân loại đất.

Hiện nay, trong bảng giá, các địa phương đang chia đất theo nhóm nông nghiệp và phi nông nghiệp (gồm đất ở; đất thương mại dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ).

Tại hội thảo về việc áp dụng bảng giá đất mới ngày 10/1, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế (Trường Đại học Luật Hà Nội) cho biết, đất sản xuất kinh doanh không phải đất thương mại dịch vụ gồm nhiều loại khác nhau như đất xây dựng cơ sở văn hoá, xây dựng cơ sở giáo dục, y tế, thể dục thể thao. Việc tính giá các loại đất này được dựa trên các nguyên tắc tại khoản 1, điều 158 Luật Đất đai, trong đó có đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng và nhà đầu tư và được xác định theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí.

Ông nói việc quy định giá của nhóm đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ theo tuyến đường và vị trí chưa thực sự tuân theo nguyên tắc thị trường và lý thuyết chung về phương pháp (thu nhập và thặng dư).

Việc điều chỉnh bảng giá đất có biên độ tăng cao như hiện nay đã gây khó khăn cho doanh nghiệp thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm, dẫn đến tiền thuê tăng đột biến. Việc này tác động không nhỏ đến kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp khi nguồn thu về có thể không đủ trả chi phí thuê đất.

Bởi vậy, chuyên gia này cho rằng cần cụ thể hoá, chi tiết hơn giá cả nhóm đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ, đúng nguyên tắc đảm bảo hài hoà lợi ích giữa các bên và phù hợp với khả năng sinh lời của đất đai.

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cũng nêu ví dụ tại Thảo Cầm Viên Sài Gòn khi có tổng diện tích khoảng 20 ha, trong đó chỉ có khoảng mấy nghìn m2 đất thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, đơn vị này lại bị áp giá toàn bộ phần đất là thương mại dịch vụ khiến cho họ nợ thuế hơn 800 tỷ đồng.

Phó tổng giám đốc Tập đoàn CEO Vũ Lan Anh cũng nhìn nhận quy định về giá đất với đất thương mại dịch vụ còn nhiều hạn chế cần được tiếp tục hoàn thiện. Theo bà, các quy định hiện hành không quy định về tính giá đất thương mại dịch vụ trên cơ sở giá đất ở cùng khu vực. “Nhưng thực tế các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng dời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở”, bà Lan Anh nói.

Lãnh đạo Tập đoàn CEO cho rằng, tỷ lệ trên không có căn cứ khoa học, cũng như rất cao, khiến giá đất thương mại dịch vụ cao, giá bất động sản cao, không khuyến khích nhà đầu tư vào các dự án du lịch, nghỉ dưỡng. Tỷ lệ hợp lý với giá đất thương mại dịch vụ có thể từ 20% đến 40% so với giá đất ở.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhận xét các địa phương đang xác định giá đất theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí nhiều hơn là theo mục đích sử dụng đất và khả năng sinh lời trên thực tế. Ông đề nghị cần hướng dẫn các địa phương quy định cụ thể, chi tiết hơn về giá của từng loại đất trong nhóm sản xuất kinh doanh không phải thương mại dịch vụ, thay vì gộp chung để áp một mức giá.

“Với các loại đất không tạo ra giá trị sinh lời cao, mà hướng đến phục vụ cộng đồng nhiều hơn, thậm chí cần xem xét giảm, miễn tiền sử dụng, thuê đất cho doanh nghiệp”, ông Thịnh nêu.