Nếu như trước đây, hoạt động M&A được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp nội nhờ lợi thế quỹ đất và tiềm lực tài chính, thì hiện nay, nhà đầu tư nước ngoài đang nổi lên như một thế lực chủ động, bứt tốc cả về quy mô và chiến lược. Trong bối cảnh đó, sự phân cực đang diễn ra: không còn là cuộc chơi “cá lớn nuốt cá bé”, mà là giai đoạn sàng lọc, chọn lọc kỹ càng với mục tiêu tối ưu hiệu quả và chia sẻ giá trị.
Nhà đầu tư ngoại tăng tốc, khối nội dè dặt
Thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam năm 2025 đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt trong cấu trúc nhà đầu tư. Ảnh minh họa: TTXVN
Theo khảo sát mới nhất của CBRE Việt Nam, trong 2 quý vừa qua, dòng vốn ngoại đổ vào lĩnh vực bất động sản chiếm tới 24% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam – một con số thể hiện mức độ quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư nước ngoài. Nổi bật trong các thương vụ là CapitaLand (Singapore) với khoản đầu tư trị giá hàng trăm triệu USD vào phân khu Hải Đăng thuộc Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên). Trước đó, tập đoàn này cũng đã hiện diện tại Việt Nam qua các dự án lớn như Lumi Hanoi và The Senique Hanoi. CapitaLand đồng thời bày tỏ kế hoạch mở rộng quy mô đầu tư từ 5 – 7 tỷ USD trong vài năm tới, cho thấy niềm tin dài hạn vào thị trường bất động sản Việt Nam…
Không chỉ dừng lại ở lĩnh vực nhà ở, làn sóng vốn ngoại còn lan sang cả bất động sản công nghiệp. Một nhà đầu tư đến từ Thụy Điển đã công bố kế hoạch xây dựng nhà máy sản xuất quy mô 1 tỷ USD tại tỉnh Gia Lai– động thái cho thấy tầm nhìn kết hợp giữa công nghiệp – sản xuất và phát triển bất động sản hậu cần.
Tại khu vực phía Bắc, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đã bắt tay cùng Tập đoàn Trump (Hoa Kỳ) trong dự án sân golf cao cấp tại tỉnh Hưng Yên. Đây là một thương vụ được đánh giá cao về giá trị thương hiệu và năng lực triển khai, đồng thời mở ra mô hình liên kết đa tầng giữa vốn, công nghệ và tiêu chuẩn quốc tế.
Tuy nhiên, trái ngược với sự năng động của nhà đầu tư ngoại, khối doanh nghiệp nội địa vẫn đang ở trạng thái thận trọng. Theo CBRE, có đến 60% doanh nghiệp trong nước chưa tham gia bất kỳ thương vụ M&A nào, 39% đang cân nhắc hoãn kế hoạch đầu tư và 21% chính thức trì hoãn dòng tiền để giữ an toàn tài chính. Nguyên nhân được lý giải là do tình trạng khan hiếm nguồn cung mới, sức mua suy yếu và áp lực tài chính kéo dài từ các năm trước.
Đơn cử như, trong quý II/2025, toàn thị trường TP. Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 1.000 căn hộ và 74 căn nhà thấp tầng được mở bán – mức thấp kỷ lục trong 10 năm trở lại đây. Dù nhiều chủ đầu tư đã áp dụng chính sách kích cầu như chiết khấu lên tới 16%, hỗ trợ lãi suất dài hạn, tặng gói nội thất cao cấp, thị trường vẫn chưa thể hồi phục… Một lãnh đạo doanh nghiệp lớn chia sẻ, giai đoạn này doanh nghiệp phải giữ dòng tiền như giữ “sinh mệnh”. Khó khăn tài chính, cộng với tiến độ tái cơ cấu chậm và áp lực nợ vay, đang khiến các doanh nghiệp nội “co mình” để phòng thủ.
